La Corte di Cassazione con la Sentenza n. 25503 del 13.12.2016 affronta il problema degli affitti in nero, sottolineando quelle che possono essere le conseguenze per l’inquilino e l’affittuario.
Il contratto di locazione va registrato, altrimenti è nullo, anche se le parti lo hanno redatto per iscritto. La nullità dell’affitto comporta una serie di gravi conseguenze per il locatore (proprietario di casa) che, innanzitutto, non potrà sfrattare il conduttore (l’inquilino) moroso con la procedura dello sfratto per morosità. Pertanto chi concede in locazione un immobile in nero rischia di dover ricorrere ad una normale causa di occupazione abusiva che potrebbe richiedere anni, oltre ai tempi dell’esecuzione forzata per il materiale sgombero dell’appartamento in caso di resistenza. Diversamente, la procedura dello sfratto per morosità di norma si esaurisce in pochi mesi.
La registrazione del contratto di locazione deve essere effettuata dal locatore (il proprietario dell’appartamento) entro 30 giorni dalla firma dello stesso. Nei 60 giorni successivi alla registrazione ne deve dare notizia documentata all’inquilino e all’amministratore di condominio per aggiornare l’anagrafe condominiale.
In caso di mancata registrazione del contratto di locazione vi saranno sanzioni tributarie e la sanzione civile della nullità del contratto: il contratto di affitto si considera come se non fosse mai stato sottoscritto. La conseguenza principale è che non sono dovuti i canoni di locazione e il proprietario di casa non potrà ricorrere alla procedura di sfratto.
In altre parole, chi affitta in nero rischia di dover restituire tutti i canoni di locazione mensile ricevuti dall’inquilino: infatti, l’affitto nullo non produce neanche effetti e le prestazioni già eseguite, non avendo alcuna causa, devono essere “ripetute” (ossia restituite).
Sintetizzando, le conseguenze di un affitto in nero possono essere così riassunte:
- l’affittuario può sempre chiedere la restituzione delle somme versate a titolo di canone di affitto se il contratto non è stato registrato entro 30 giorni dalla sua firma;
- il padrone di casa è tenuto a ridargli tutti i soldi percepiti a titolo di canone di affitto
Altro punto riguarda il padrone di casa. È vero che il contratto è nullo, ma è anche vero che l’affittuario ha tratto, per l’intera durata dell’affitto, un vantaggio dall’aver la disponibilità materiale dell’appartamento. Se, quindi, il proprietario vuole ottenere un indennizzo per l’occupazione dell’immobile, deve avviare un autonomo giudizio contro l’inquilino. Il risarcimento che gli sarà riconosciuto non potrà mai essere pari al canone di affitto convenuto inizialmente nel contratto poiché di esso non vi è alcuna prova documentale.