<<Alla morte del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo legittimati a succedere nel rapporto di locazione sono esclusivamente i soggetti indicati all’art. 6 l. n. 392 del 1978 >>
Questo è quanto stabilito dalla Cassazione civile, sez. III, con la Sentenza del 22/05/2001, n. 6965.
Il caso
Al momento del decesso dell’anziano conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo, la proprietaria dell’immobile chiedeva il pagamento dei canoni restanti agli eredi del de cuius. In base a quanto stabilito dalla Suprema Corte, però, se il conduttore deceduto viveva da solo nell’appartamento, il contratto di locazione cessa nel momento stesso della sua morte e gli eredi possono, pertanto, riconsegnare l’immobile senza necessità di alcun preavviso, essendo tenuti solo a versare il corrispettivo per il periodo necessario alla riconsegna dei locali.
Se, invece, l’inquilino viveva con dei familiari, questi subentrano nel contratto d’affitto, che prosegue in capo ad essi. In tal caso, l’eventuale disdetta degli eredi dovrà avvenire secondo le regole stabilite nel contratto di locazione.
Più nello specifico, alla morte del conduttore, gli succedono nel contratto (secondo quanto previsto dall’art. 6 l. n. 392 del 1978:
- il coniuge, che subentra anche in caso di separazione giudiziale, scioglimento del matrimonio o cessazione degli effetti civili del matrimonio, se il giudice gli ha attribuito il diritto di abitazione della casa coniugale. Ugualmente subentra in caso di separazione consensuale o di nullità del matrimonio, se ciò era previsto negli accordi con il coniuge deceduto;
- gli eredi, i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi
La convivenza, inoltre con il conduttore defunto, deve essere stabile e abituale. Non è pertanto riscontrabile quando il successore si sia trasferito nell’abitazione locata solo per ragioni transitorie (ad esempio per assistere l’anziano parente negli ultimi momenti della malattia).
L’erede non convivente, invece, pur rispondendo degli eventuali canoni di locazione non pagati dal defunto conduttore, non subentra nel contratto di locazione e instaura con l’immobile un rapporto di detenzione precaria. Agli eredi può restare la disponibilità dell’immobile per il tempo necessario per liberare i locali per poi procedere alla immediata riconsegna delle chiavi perché, altrimenti, si avrebbe un possesso dell’immobile sine titulo che comporterebbe per il Locatario la possibilità di adire un’azione civile per la riconsegna delle chiavi.